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物業管理發展情況


  “物業”一詞譯自英語property或estate,由香港傳入沿海、內地,其含義爲財産、資産、地産、房地産、産業等。該詞自20世紀80年代引入國內,現已形成了一個完整的概念,即:物業是指已經建成並投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小,一個單元住宅可以是物業,一座大廈也可以作爲一項物業,同一建築物還可按權屬的不同分割爲若幹物業。物業含有多種業態如,辦公樓宇、商業大廈、別墅、工業園區、酒店、廠房倉庫等多種物業形式。
   行業起源
   通行的觀點認爲物業管理是一新興行業。
   一般認爲,物業管理在我國僅有20年左右的發展曆史,首先發端于沿海發達城市,逐步向內陸地區延伸,在國外,物業管理已經有一百多年的曆史。
   從國外物業管理的起源來看,近代意義的物業管理起源于19世紀60年代的英國。1908年,由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特組織的芝加哥建築物管理人員組織(CBMO——Chicago Building Managers Organization)召開了第一次全國性會議,宣告了全世界第一個專門的物業管理行業組織的誕生。
   從國內的物業管理的起源來看,從19世紀中葉到20世紀20年代,是舊中國房地産業萌芽和初步發展的時期。在這個時期,上海、天津、武漢、廣州、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建築,在上海,出現了28座10層以上的高層建築。在當時的房地産市場上,已經出現了代理租賃、清潔衛生,保安服務等專業性的經營公司,這些專業公司的管理方式正是我國物業管理的早期形式。
   由于我國物業管理行業起步晚,市場化程度較低,行業在發展的過程中出現過不少問題。在行業初創的很長一段時間裏,物業管理企業服務水平良莠不齊,管理價質不符、違規、侵權的現象時有發生,投訴率居高不下。
   曆經三十余年的發展,我國物業管理行業正努力擺脫市場發展無序、缺乏配套性法規和規範性文件輔助行業發展的局面。不少地區都相繼出台相應的法律規範,協助行業往良性發展的道路上走。在市場進一步規範化發展的道路上,優秀的物業服務企業將抓住機遇實現做大做強。
   目前我國物業管理企業總數將近7萬余家,住宅物業管理規模達到120多億平方米,主要一線城市物業管理服務收入占到當地GDP的2.5%以上。
   物業服務企業將部分服務進行分包,一方面可以降低企業管理運營成本,充分利用社會資源,提高企業的運營效率;一方面專業的保安、保潔、綠化、設備維修管理服務機構,業務相對單一,專業化優勢突出,有利于提升服務質量,提高業主滿意度。
   實際上,業務分包也存在著服務提供時間較滯後、協調管理難度大等問題,這需要物業服務企業簽訂合同時細化相關條款,加強對日常工作的管理、與外包公司的監控與協調,嚴格控制服務質量,真正使專業分工成爲提升服務品質的推力。
   行業規範及標准的日益完善,爲物業服務企業服務品質的發展提供了良好的外部條件,行業的專業化分工有利于提高工作效率、控制服務質量。
   同時,物業服務企業不斷改進創新,鞏固專業領先能力,提供新的、技術含量較高的管理服務內容。我國物業服務企業即將迎來良性競爭的快速發展時代。
   20世紀80年代初,隨著我國改革開放的國策實施,市場經濟的産物之——物業管理才由香港引入。深圳是公認的我國物業管理的發源地,在我國物業管理的進程中,創造了無數個第一,深圳物業人是我國物業管理的先行人和推動者,時至今日,深圳的物業管理在國內仍然是高水准的,其管理概念和實踐經驗仍然值得效仿和推廣。標志性的事件有:
   1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司——深圳物業管理公司正式成立,開始對深圳經濟特區的涉外商品房實行統一的物業管理,這是我國國內物業管理邁出的第一步,標志著這一新興行業的誕生。
   1993年6月30日,深圳成立了國內首家物業管理協會;1994年深圳市頒布了《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》。
   1994年4月建設部頒布了33號令,《城市新建住宅小區管理辦法》,明確指出:“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式,由物業管理公司統一實施專業化管理”。
   2003年9月1日,我國第一部《物業管理條例》正式施行,對規範物業管理,維護業主和物業管理企業的合法權益,改善人民群衆的生活和工作環境,提供了重要的法律依據。
   《房地産業十二五發展規劃》指出,“十二五”期間繼續增加住房有效供應,抑制投資投機性需求,積極發展住房二級市場和租賃市場,繼續加強房地産市場監測。
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